Nieuws

U en de Finanças: Mais – Valias bij onroerend goed

NCA Blik op Portugal: artikel Mais Valias 18-03-2009

U en de Finanças: Mais – Valias bij onroerend goed.

In een serie “U en de finanças” die de komende maanden in het blad van de NCA gepubliceerd gaan worden, worden onderwerpen besproken waarmee u als resident én niet resident in Portugal te maken kunt gaan krijgen.
Als eerst onderwerp wil ik graag beginnen met een veel besproken onderwerp: de waardevermeerdering van onroerend goed.

Het begrip mais – valias in het Portugees zou vertaald kunnen worden in het Engels als capital gains, en in het Nederlands waardevermeerdering. In tegenstelling tot het Box 3 principe (de vermogensrendementsheffing van 1,2%) in Nederland, kent de Portugese fiscale wetgeving dit principe niet. Het bezit van vermogen is vrij van belastingen in Portugal. Echter de vruchten of resultaat wat u met het vermogen behaald is belastbaar. Hierbij valt te denken aan rente, dividend, aan-/verkoop resultaat aandelen, verhuur, verkoop onroerend goed, etc. In dit artikel wordt de fiscale afrekening van waardevermeerdering van het onroerend goed globaal toegelicht.

In het huidige economische klimaat in de Algarve, eigenlijk in heel Portugal en de wereld, staan de prijzen van het onroerend goed onder druk. Dan heeft u eindelijk uw woning verkocht en dan komt ook nog de finanças om de hoek kijken om met u de eventuele waardevermeerdering van uw woning af te rekenen. Hierbij wordt door de fiscale wetgeving inkomstenbelasting (Código de IRS) een onderscheid gemaakt tussen resident of niet resident zijn.

Niet fiscaal resident:
Als niet resident in Portugal dient u ten aller tijde af te rekenen met de finanças. De gehele waardevermeerdering (100%) is onderhevig aan een flat rate van 25% belasting.

Fiscaal resident:
Als fiscaal resident in Portugal kunt u gebruik maken van het fiscale voordeel dat het vrijgekomen kapitaal opnieuw geherinvesteerd wordt. Dit kan alleen als de woning uw hoofdverblijf is, en de herinvestering plaats vindt in onroerend goed met hetzelfde doel, namelijk dienen als uw hoofdverblijf. In alle overige gevallen wordt u geacht direct af te rekenen met de finanças.
Mocht er waardevermeerdering afgerekend moeten worden dan heeft de resident nog een fiscaal voordeel, namelijk dat alleen 50% van de waardevermeerdering bij het belastbaar inkomen geteld wordt.

Hoe komt de waardevermeerdering tot stand?
De bepaling van de waardevermeerdering komt tot stand door het verschil tussen de verkoopprijs minus de aankoopprijs, gecorrigeerd met inflatie, minus gemaakte kosten. De uitkomst is de waardevermeerdering, welke ook natuurlijk een negatieve uitkomst zou kunnen hebben, die aangegeven dient te worden.

Welke kosten mogen in mindering gebracht worden op de waardevermeerdering?
De kosten die mogen in mindering gebracht worden zijn:
1)bij de aankoop betaalde IMT (voorheen SISA), de overdrachtsbelasting;
2)aankoopkosten: notaris, advocaat en registratiekosten;
3)fee van de makelaar mits de makelaar vermeld staat in het verkoopcontract;
4)alle kosten die de waarde van het onroerend goed hebben doen toenemen (dus geen onderhoud), welke aantoonbaar zijn met facturen en hebben plaatsgevonden in 5 jaar voor de vervreemding. Het laatste criterium zou een punt van discussie kunnen zijn omdat de meeste uitgaven bij de aanschaf plaats vinden (gelijk verbouwen bij aankoop of nieuwbouw bijvoorbeeld) en dat men langer dan 5 jaar in het onroerend goed blijft wonen.

Wat verstaat de finanças onder herinvesteren?
De resident heeft als fiscaal voordeel dat de opbrengst van het hoofdverblijf mag herinvesteert worden in onroerend goed dat weer als hoofdverblijf gaat fungeren. De afrekening wordt als het ware uitgesteld of doorgeschoven. In de fiscale wetgeving staat vermeld dat het gehele verkoopbedrag minus hypotheek, dus het vrijgekomen eigen kapitaal, herinvesteert dient te worden.
Mocht de herinvestering niet toereikend zijn dan wordt er proportioneel afgerekend.
Er staat ook nog een termijn voor het volbrengen van de herinvestering. Deze termijn is per 01-01-2009 verruimt. U kunt 24 maanden voor de verkoop en 36 maanden na de verkoopdatum een ander object aanschaffen.
Sedert 2007 is het ook mogelijk (door uitspraak van het Europese Hof) in een ander EU land te herinvesteren.

Hoe en wanneer moet ik de verkoop aangeven bij de finanças?
Van de finanças zult u (tot nu toe) geen bericht ontvangen dat er een aangifte van u wordt verwacht voor een bepaalde datum. U dient zelf het initiatief nemen (lees: de plicht ligt bij u) om een belastingaangifte in te dienen. Deze kan ingediend worden in het kalenderjaar volgend op het jaar van vervreemding, tussen (via internet) 16 april en 25 mei.
U dient in alle gevallen aangifte te doen, ook als u alles herinvesteert heeft. De finanças verwacht dat u dit inzichtelijk maakt voor hen.

In het volgende artikel wil ik u graag meer vertellen over de Portugese inkomstenbelasting en het belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belasting en fraude tussen Nederland en Portugal.

Peter van Doorn
Técnico Oficial de Contas

Dit artikel is onderhevig aan wetswijzigingen.

0